Fyrirtæki innan raða Félags atvinnurekenda, sem þurfti að taka á sig tvöföldun fasteignagjalda á árunum 2014-2017, hefur stefnt Þjóðskrá og Reykjavíkurborg vegna útreiknings fasteignamats og álagningar fasteignagjalda.
Fasteignagjöldin hækkuðu um 98%
Fyrirtækið sem um ræðir á u.þ.b. 80 fermetra fasteign í Kringlunni. Fasteignamat eignarinnar var árið 2014 40,5 milljónir og voru greiddar 667.590 krónur í fasteignagjöld. Árið 2017 var fasteignamatið komið í 80,1 milljón króna og fasteignagjöldin í 1.321.650 krónur, en það er hækkun sem nemur 98%.
Í maí 2014 breytti Þjóðskrá um aðferð við að reikna út fasteignamat atvinnuhúsnæðis. Fram að því var meginmatsaðferðin svokallað markaðsleiðrétt kostnaðarmat, en núverandi matsaðferð er svokallað tekjumat, sem gengur út á að finna markaðsverð leigu á atvinnuhúsnæði og umreikna til gangverðs með flóknum reikniformúlum. Nýja aðferðafræðin hafði mikil áhrif á fasteignamat atvinnuhúsnæðis og hækkaði það almennt um 14% milli áranna 2014 og 2015, umfram verðlagshækkanir Fasteignamat eigna í verslunarmiðstöðinni Kringlunni hækkaði enn meira, í flestum tilvikum um 70%, en mesta hækkunin reyndist 291% að því er fram kemur í greinargerð með stefnu fyrirtækisins á hendur Þjóðskrá og Reykjavíkurborg.
Átti að ganga úr skugga um að gangverð væri ekki þekkt
Í stefnunni er þess krafist að ákvarðanir Þjóðskrár um endurmat á fasteigninni verði ógiltar og Reykjavíkurborg gert að endurgreiða oftekin fasteignagjöld upp á rúmlega þrjár milljónir króna.
Í málsókn fyrirtækisins er byggt á því að fasteignamat eignarinnar á árunum 2015-2017 hafi ekki endurspeglað gangverð eignarinnar. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna sé eingöngu heimilt að beita tekjumatsaðferðinni ef gangverð fasteignar er ekki þekkt. Þannig hafi Þjóðskrá verið skylt að ganga fyrst úr skugga um að gangverð fasteignarinnar væri ekki þekkt áður en tekjumatsaðferðinni væri beitt.
Borginni óheimilt að beita álagi
Í stefnunni er einnig byggt á því að fasteignagjöld Reykjavíkurborgar hafi verið oftekin, enda hafi enginn lögmætur gjaldstofn verið til staðar eða hann rangt ákvarðaður. Til vara er byggt á því að gjaldtakan falli undir að vera þjónustugjald og taka þess samrýmist ekki þeim meginreglum sem gildi um töku slíkra gjalda, m.a. þeirri skyldu að reikna út kostnað við þá þjónustu sem gjaldinu er ætlað að mæta.
Einnig byggir fyrirtækið á því að Reykjavíkurborg hafi verið óheimilt að leggja á 25% álag við innheimtu fasteignagjalda samkvæmt ákvæði í lögum um tekjustofna sveitarfélaga. „ Að mati stefnanda mælir ákvæðið fyrir um valkvæða skattlagningu í beinni andstöðu við 40. og 77. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands enda rúmast slík skattlagning ekki innan heimildarákvæðis 2. mgr. 78. gr. stjórnarskrár. Þá er nýting heimildarinnar órökstudd, málefnalegar ástæður engar, skyldubundið mat og meðalhóf með öllu sniðgengið. Stefnandi krefst þar af leiðandi einnig endurgreiðslu álagsins,“ segir í greinargerð Páls Rúnars M. Kristjánssonar, lögmanns fyrirtækisins.
Skatta- og matshækkanir á víxl
Í stefnunni er vikið að ýmsum göllum tekjuaðferðarinnar, sem Þjóðskrá beitir nú til að reikna út fasteignamat atvinnuhúsnæðis. Þannig er bent á að í leigusamningum sé oftar en ekki að finna ákvæði sem heimili leigusala að hækka leigu í tilefni af hækkun opinberra gjalda, þ.m.t. fasteignaskatts. „ Hækkun fasteignamats á grundvelli tekjuaðferðarinnar hefur í för með sér hækkun á þeirri leigu sem leigutaka er gert að greiða og þar með hækkun á leigutekjum viðkomandi fasteignar. Hækkun á leigu og leigutekjum viðkomandi fasteignar hefur síðan í för með sér hækkun á fasteignamati fasteignarinnar og svo koll af kolli. Hér er um að ræða víxlverkandi áhrif sem hefur í för með sér hækkun á fasteignamati fasteignar ár frá ári þrátt fyrir að gangverð eignarinnar haldist óbreytt,“ segir í greinargerð Páls Rúnars.
Engar skýringar á mismunandi mati eftir svæðum
Við beitingu tekjuaðferðarinnar er einnig miðað við svokallaðan matsvæðisstuðull. Matsvæðisstuðullinn hefur áhrif á útreikning fasteignamats og er eitt af þeim atriðum sem er stuðst við í reikniformúlu Þjóðskrár til að finna út fasteignamat eigna. Matsvæðisstuðull Kringlunnar er með því hæsta sem þekkist á landinu og er hann 2,7500. Stuðullinn er u.þ.b. 0,5 stigum hærri en í Smáralindinni og u.þ.b. tvöfalt hærri en vegna atvinnueigna í miðborginni. „Stefnanda er ókunnugt um forsendurnar sem liggja að baki því að ákveða stuðul Kringlunnar með framangreindum hætti en ekki hafa verið færðar fram réttlætanlegar ástæður fyrir þessum mun,“ segir í greinargerðinni.
Þá telur lögmaður fyrirtækisins að ákvarðanir Þjóðskrár standist ekki þá skýrleikakröfu sem stjórnarskráin gerir til skatta. „Þannig er gjaldendum skattsins fyrirmunað að átta sig á því hvernig skatturinn er reiknaður út og geta þannig ekki séð fyrir íþyngjandi íhlutun hins opinbera,“ segir Páll Rúnar.
Málareksturinn skilar vonandi réttlátri niðurstöðu
Félag atvinnurekenda hefur undanfarin ár gagnrýnt harðlega að sveitarfélögin skuli ekki hafa lækkað álagningarprósentu fasteignaskatts á móti gífurlegum hækkunum fasteignamats. „Við höfum í flestum tilvikum talað fyrir daufum eyrum, þótt á því séu undantekningar,“ segir Ólafur Stephensen, framkvæmdastjóri FA. „Hafnarfjörður, Akranes, Kópavogur og Stykkishólmur ákváðu þannig við samþykkt síðustu fjárhagsáætlunar að lækka álagningarprósentuna. Langflest sveitarfélög halda hins vegar áfram að innheimta hæsta lögleyfða fasteignaskatt af gjaldstofni, sem er fundinn út með vafasömum aðferðum. Við fylgjumst þess vegna grannt með þessu máli og vonumst til að það skili á endanum réttlátri og sanngjarnri niðurstöðu fyrir eigendur atvinnuhúsnæðis.“
